상하이 법경매 재고 소진률 82%, 청더(承德)는 0.95%뿐! 지수가 거래되지 않았으면 하락이 아니다고 치부, 2021년에 산 3선 도시 주택은 법경매로 절반도 처분되지 못한다, 3·4선은 경매 참여자가 2명도 안 되어 모두 가격 하락을 기다린다, 당기업이挂牌가의 35%로 60여 채를 싹쓸이! 오래 끌수록 아는 것이 많아진다（추가 업데이트）

전국 법원 경매 주택 데이터, 은행 부실 자산 증권화 설명서 및 지역별 매각률을 분석하여 중국 부동산 시장의 실제 가치를 고찰한다. 1선 도시 핵심 지역의 법원 경매 주택은 유동성이 비교적 양호하고 할인율이 상대적으로 낮지만, 3·4선 도시는 유찰률이 극도로 높고 가격 단절 현상이 나타나며 은행 부실 채권과 당 기업(국유기업)이 이를 떠안는 현상이 발생하고 있다.

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관우(观五)는 파편화된 인식을 거부합니다. 얼마 전 중지연구원(中指研究院)이 1월부터 8월까지의 전국 법원 경매 주택 데이터를 발표했는데, 355개 도시에서 새로 경매에 나온 주택이 49만 9천 채, 대략 50만 채로 전년 동기 대비 30.67% 증가했습니다. 여러분도 의심할 필요 없습니다. 이것도 필사적으로 억누른 결과입니다. 만약 억누르지 않았다면 가볍게 100만 채를 넘겼을 겁니다. 하지만 이렇게 억눌렀음에도 50만 채 중 얼마나 유찰되었을까요? 맞춰보세요. 42만 8천 채가 그대로 유찰되었고, 유찰률은 69.8%에 달했으며, 낙찰가는 평가액의 평균 74% 정도에 불과했습니다. 2분기에 건설은행(建行)이 이런 일을 벌였습니다. 무슨 일이냐고요? 건설은행이 부실 자산 담보부 증권(ABS)을 발행했는데, 대출 상환이 중단된 8천 가구의 주택 담보 대출을 묶어서 매각한 것입니다. 그 설명서에는 어떻게 적혀 있었을까요? 흰 종이에 검은 글씨로 예상 회수액이 40.72%에 불과하다고 적혀 있었습니다. 이 두 수치를 함께 놓으면 오늘 우리가 다룰 주제가 됩니다. 중국의 집값은 독(獨)입니다.

지표는 세 가지가 있습니다. 자, 하나씩 살펴보죠. 첫째는 중국공산당 국가통계국의 70개 도시 지수인데, 이 데이터는 8월에 전년 동기 대비 5.6% 하락했습니다. 다음은 중지연구원의 100개 도시 중고 주택 평균 가격인데 7.08% 하락했다고 합니다. 마지막으로 롄자(链家)의 거래가인데, 그들은 뭐라고 할까요? 1선 도시 집값의 프리미엄 공간이 7%에서 8%에 달한다고 합니다. 이 세 가지 지표의 공통점은 무엇일까요? 바로 실제 거래가 아닐 수 있다는 점입니다. 롄자 같은 곳조차 행정적인 가격, 특히 공시가에 묶여 있기 때문에 그들이 보고하는 거래가는 사실이 아닐 수 있습니다. 자, 오직 한 시장에서만 반드시 거래가 일어납니다. 바로 법원의 사법 경매입니다. 이 부분의 가격이야말로 실제 전체 시장 가격에 가장 가깝습니다. 오늘 우리는 경매가, 은행 설명서, 그리고 법원 데이터를 사용하여 한 가지 질문에 답하고자 합니다. 중국의 집은 오늘날 도대체 얼마의 가치가 있을까요? 좋습니다, 계속하겠습니다. 먼저 중국공산당의 법원 경매 규칙부터 명확히 말씀드리겠습니다.

할인율과 유찰률의 의미가 모두 이 규칙 안에 들어있기 때문입니다. 중국공산당은 2016년에 온라인 사법 경매 규정을 만들었습니다. 무엇을 규정했을까요? 경매 시작가는 평가액의 70%보다 낮을 수 없다고 규정했습니다. 1차 경매가 유찰되면 2차 경매에서는 20%를 더 낮춥니다. 2차 경매도 유찰되면 매각 절차로 들어갑니다. 매각은 2차 경매가를 기준으로 다시 70~80%를 할인합니다. 이 평가액은 어떻게 나올까요? 2018년 중국 최고인민법원은 이렇게 규정했습니다. 법원이 민간 데이터베이스의 온라인 가격 조회 플랫폼에 의뢰를 보내는데, 사실 주요 업체는 몇 군데 없습니다. 징둥(京东), 타오바오(淘宝), 그리고 공상은행(工商银行)까지 딱 세 곳입니다. 이 업체들은 고객의 조회 정보를 얻을 수 있지 않습니까? 그런 다음 이 조회 정보들의 평균값을 내어 참고 가격으로 삼습니다. 조회 보고서의 유효기간은 1년이지만, 사실 이 보고서는 여러 측면에서 부족함이 많습니다. 예를 들어 징둥의 보고서에는 스스로도 현장 조사를 하지 않았으며 참고용일 뿐이라고 적혀 있습니다. 더 나아가 평가액이 고정하는 것은 무엇일까요? 사실 바로 출처(出包)입니다.

보고된 당시의 중고 매물 호가를 보면, 평가액은 대개 이 시장가보다 조금 더 높습니다. 목적이 무엇일까요? 목적은 나중에 할인할 공간을 남겨두기 위해서입니다. 따라서 할인율 74%의 분모는 바로 그 평가액입니다. 즉, 법원 경매 낙찰가는 당기 호가의 약 7.4할(74%) 수준이며, 중고 실거래가의 약 8할(80%) 내외라는 뜻입니다. 호가 시장 쪽을 다시 보겠습니다. 이쥐(易居)의 데이터에 따르면, 8개 주요 도시에서 올해 6월 말까지 등록된 매물은 123만 채로, 작년 6월보다 무려 28만 채가 줄었습니다. 항저우(杭州)의 매물량도 39% 위축되었고, 광저우(广州)는 32%, 상하이(上海)는 31% 감소했습니다. 매물이 줄어든 것은 집이 팔려서가 아니라, 원하는 가격에 팔리지 않자 매물을 거둬들였기 때문입니다. 이렇게 거둬들인 집은 가격이 없습니다. 중국공산당 통계국이 발표하는 70개 도시 지수의 부록에는 대놓고 이렇게 적혀 있습니다. 중고 주택 데이터의 출처가 어디냐고요? 바로 부동산 중개업체가 보고한 내용과 조사원이 채택한 가격인데, 당월에 거래가 없으면 어떻게 할까요? 변동 없음으로 간주합니다. 그렇다면 우리가 오늘 분석할 대상은 명확해졌습니다. 중개업체가 보고한 데이터는 어떤 데이터일까요? 각종 행정적 제한, 가격 통제, 그리고 중개업체에게 최저가를 게시하지 못하게 하는 등의 제약을 받습니다. 이렇게 말하는 것도 정확하지 않겠네요. 중국공산당의 심리적 마지노선보다 낮은 최저가를 게시하지 못하게 하는 것이며, 심지어 '변동 없음'이라는 지수를 허용하기까지 합니다. 그렇다면 그 상대는 누구일까요? 바로 법원이 강제로 '변동 없음'을 허용하지 않는 가격입니다. 이것이 바로 오늘 비교해 볼 대상입니다. 올해 법원 경매 시장을 다시 보겠습니다. 중지(中指)가 1월부터 8월까지 제공한 데이터에 따르면, 신규 경매 물건은 49만 9,253채였으나, 낙찰된 것은 14만 3,854채에 불과합니다. 낙찰률은 23.53%에 그쳤고, 유찰률은 69.8%에 달했습니다. 낙찰 평균가는 제곱미터당 4,960위안에 불과한데, 평가 평균가는 6,339위안으로 할인율이 곧바로 74%에 도달했습니다. 8월 한 달간의 낙찰률은 15.46%에 불과했으며, 월별 낙찰률은 12%에서 8% 사이를 오르내리고 있습니다. 지난 5년간의 흐름을 보겠습니다. 2021년에는 44만 7천 채가 경매에 나왔고 낙찰률은 30.9%였습니다. 당시 주택의 평균 할인율은 약 8.4할(84%) 수준이었습니다. 2022년에는 60만 6천 채가 나왔고 낙찰률은 19.4%였습니다. 2024년에는 76만 8천 채가 나왔고 낙찰률은 22.9%였습니다. 당시 할인율은 이미 74%에 도달했습니다. 2025년에는 71만 9천 채가 나왔고 낙찰률은 23.5%, 할인율은 74.1%였습니다. 게다가 2021년 당시 주택 평균가는 제곱미터당 8,082위안이었습니다. 즉, 지난 5년 동안 경매 매물은 거의 두 배가 되었지만, 낙찰률은 31%에서 23%로 떨어졌습니다. 또한, 이것이 중국공산당이 법원 경매 물량을 엄격히 통제한 결과라는 충분한 증거가 있으며, 그렇지 않았다면 낙찰률은 필연적으로 20% 밑으로 떨어졌을 것입니다. 이것도 보수적으로 잡은 수치입니다. 할인율 또한 8.4할에서 7.4할로 떨어졌고, 7.4할에서 멈춰 있습니다. 왜 7.4할에서 멈췄을까요? 경매 차수를 보겠습니다. 중지의 1월부터 7월까지 주택 낙찰 중 1차 경매 낙찰이 41.9%를 차지했고, 1차 경매의 평균 할인율은 84.1%였습니다. 2차 경매는 45.2%를 차지했는데, 2차 경매에 이르면 할인율은 이미 71.4%가 됩니다. 변매(매각)는 10.8%를 차지하며 할인율은 60.3%입니다. 즉, 법원 경매 주택의 절반 이상이 2차 경매 이후에야 팔리며, 낙찰가는 평가액의 6~7할 수준이라는 뜻입니다. 즉, 현재 시장의 선호도는 무엇일까요? 여전히 가격이 더 양보되어야 한다는 전제하에 거래가 이루어지며, 그래야만 약간의 거래량이 발생합니다. 그렇다면 70%의 유찰은 도대체 무슨 의미일까요? 여기가 오늘 가장 흥미로운 부분입니다. 할인율 74%는 팔린 30%를 설명하고, 유찰률 70%는 팔리지 않은 70%를 설명합니다. 두 숫자를 합쳐야 비로소 완전한 가격이 됩니다. 저는 루이롄수커(瑞联数科)의 2026년 상반기 단계별 낙찰률과 할인율을 사용하겠습니다. 이 할인율을 사용하여 100채의 주택 경매를 3차까지 진행해 보면 그 과정을 알 수 있습니다. 보시다시피, 1차 경매 낙찰률은 15.6%입니다. 즉, 100채 중 15.6채만이 평가액의 83%에 낙찰된다는 뜻입니다. 나머지 84.4채는 2차 경매로 넘어가고, 2차 경매 낙찰률은 22.8%이므로, 17.1채가 평가액의 약 69%에 낙찰되며, 나머지 67.3채는 변매 단계로 진입하게 됩니다.

매각 성사율은 10.88%로, 대략 7.3채 정도가 되며, 감정가의 67% 수준에서 낙찰되었습니다. 3차례의 경매가 모두 끝난 후에도 60채는 여전히 낙찰되지 않았으며, 팔린 40채의 거래량을 가중평균한 할인율은 겨우 74.1%였습니다. 그러므로 중즈(中指)에서 발표한 74%라는 수치가 바로 이를 뜻하는 것이며, 그 어떤 것도 계산하지 않은 것입니다. 즉, 아직 팔리지 않은 그 60채는 계산에 넣지 않은 것이죠. 만약 수의계약(매각 진행)을 계속 이어간다면, 그 매각 가격은 2차 경매가를 기준으로 삼아야 합니다. 다시 말해 이는 2차 경매 최저 매각가격인 감정가의 70%에서 다시 80%를 할인한 금액입니다. 70% 곱하기 80%는 56%가 되는데, 그 60채는 감정가의 56%라는 이 가격대에서도 단 한 사람의 입찰도 받지 못했습니다. 이는 곧 60채의 시장 청산가가 감정가의 56%보다 낮다는 것을 의미합니다. 그렇지 않습니까? 하지만 얼마나 더 낮은지는 아무도 모릅니다. 거래가 이루어지지 않았기 때문이죠. 이것이 바로 심사 편향입니다. 지수는 오직 거래된 것만 기록하며, 거래된 그 부분의 가격이 가장 좋은 부분이고, 가격이 가장 나쁜 부분은 영원히 이 지수에 진입할 수 없습니다. 만약 아직 팔리지 않은 60%까지 전부 포함시킨다면 완전히 달라지겠죠.

경매 주택의 중위 청산가는 감정가의 50~60% 이하에 머물며, 이는 여전히 보수적으로 추산한 것입니다. 이제 이 비율을 구체적인 한 채의 집에 대입해 보겠습니다. 중국국가통계국의 그 70개 도시 중소도시 중고주택 가격 지수를 보면, 중국은 누적값을 발표하지 않습니다. 그러니 제가 각 연도 8호의 동기 대비 기준선을 서로 연쇄 곱셈하면 되는 것 아니겠습니까? 2021년 8월부터 올해 8월까지 1선 도시는 누적 15.6% 하락했고, 2선 도시는 22.3% 하락했으며, 3선 도시는 24.9% 하락했습니다. 즉, 2021년 8월에 100위안을 주고 산 3선 도시의 집을 두고, 중국의 지수는 오늘날 여전히 얼마가 남았다고 할까요? 호가가 아직 75위안이 남았다고 합니다. 여기에 실제 중고주택 거래 가격을 기준으로 다시 93%를 곱해 줍니다. 이 93%라는 수치는 상하이 렌자(链家)와 베이징의 가격 협상 기준입니다. 즉, 마지막에 계약을 체결할 때 매도자는 대개 호가(매물 가격)를 바탕으로 이만큼을 또 깎아준다는 뜻입니다. 이 가격 인하분은 총가격에서 다시 0.7할을 깎아내리게 되며, 결국 최종적으로는 69.8%, 대략 70%가 됩니다. 집이 법원 경매로 넘어가게 되면 말입니다.

감정가는 대략 호가와 비슷하며, 즉 75위안입니다. 1차 경매 최저가는 1차 경매 할인을 거치면 52.6위안이 됩니다. 2차 경매 최저가는 42.1위안으로 떨어집니다. 그렇다면 1차 경매 낙찰가는 얼마일까요? 62위안입니다. 2차 경매 낙찰가는 52위안입니다. 수의계약 낙찰가는 50위안입니다. 그리고 팔리지 않은 60%의 주택은 청산가가 42위안 미만이며, 이는 곧 2021년 주택 가격의 42% 이하라는 뜻입니다. 중국의 지수는 고작 25% 하락했다고 말하지만, 경매 시장 중위값에 해당하는 주택들은 2021년 가격의 절반조차 건질 수 없습니다. 여기까지 말하면 분명 이런 사람들이 있을 것입니다. 아, 법원 경매가 싼 이유는 법원 경매 절차가 번거롭기 때문이며, 이 가격을 시장 가격으로 볼 수 없다는 주장 말입니다. 이 주장에 대해서는 우리가 정말 진지하게 따져볼 필요가 있습니다.

경매 주택이 번거로운 것은 사실이며, 세금도 대개 매수자가 전액 부담해야 합니다. 원래 집주인이 체납한 관리비나 수도·전기 요금 역시 법원은 신경 쓰지 않으며, 매수자 본인이 직접 메워야 합니다. 어떤 집은 임대차가 걸려 있어 사람이 살고 있기도 한데, 매수자 직접 방안을 찾아 내보내야 합니다. 하지만 이러한 번거로움은 지난 몇 년간 줄어들면 줄어들었지 늘어나지는 않았습니다. 2022년에 중국 최고인민법원은 특별히 통지까지 발표하여 더 이상...

어쩌면 경매 공고에 세금 일체를 매수자가 부담한다고 쓰지 못하게 했을지도 모릅니다. 2024년에는 다시 문건을 내려 법원이 집을 비워둔 채 매수자에게 인도할 책임을 지도록 요구했습니다. 집행 측면에서 매수자가 여전히 자주 손해를 보기는 하지만, 번거로움이 적어도 5년 전보다 늘어나지는 않았지 않습니까? 그렇다면 번거로움은 늘지 않았는데, 앞서 말한 낙찰가는 감정가의 84%에서 얼마로 떨어졌습니까? 74%로 떨어졌습니다. 청산율, 즉 경매 기간이 만료된 주택 중에서 실제로 최종 낙찰된 비율은 31%에서 23%로 떨어졌습니다. 보십시오, 이렇게 떨어져 나온 이 격차가 번거로움과 관련이 있습니까? 전혀 관계가 없지 않습니까? 결국 집 자체가 이 가격만큼의 가치가 없어졌기 때문이 아닙니까?

여기에 훨씬 더 강력한 대조군이 있습니다. 바로 1선 도시입니다. 동일한 규칙이 적용되고, 똑같이 징둥(京东)과 타오바오(淘宝)에 매물로 올라오며, 똑같이 매수자가 세금을 부담합니다. 올해 1월부터 8월까지 상하이의 법원 경매 주택 청산율은 82%였습니다. 즉, 10채 중 8채 이상이 팔렸다는 뜻입니다. 한번 생각해 보십시오. 법원 경매라는 이 메커니즘 자체가 가격을 5~6할 수준으로 억누르지는 않습니다. 사려는 사람이 있기만 하다면 1선 도시 핵심 구역의 경매가는 시장 가격의 80~...

90% 수준으로 회복될 수 있습니다. 그렇다면 3·4선 도시는 어떨까요? 거기는 정말 처참합니다. 몇 가지 예를 들어보겠습니다. 청더(承德)의 올해 8월 법원 경매 청산율은 얼마인지 여러분 맞춰보시겠습니까? 0.95%입니다. 상하이가 82%인데, 여기는 1%도 되지 않아 100채의 집 중 단 한 채도 팔리지 않습니다. 규칙은 똑같단 말입니다. 그러므로 3·4선 도시의 경매가가 낮은 것은 법원 경매의 결함 때문이 아니라, 3·4선 도시의 집들은 이 가격에는 아무도 사려 하지 않기 때문입니다. 그렇다면 3·4선 도시는 왜 아무도 사려 하지 않을까요? 이는 다시 법원 경매의 가격 인하 규칙으로 돌아가야 합니다. 모든 사람이 30일 이내에 2차 경매를 진행해야 하며, 최저 매각가격은 또다시 20% 인하된다는 것을 알고 있습니다. 2차 경매마저 유찰되면 수의계약 절차로 진입하게 되는데, 그때까지 또 기다릴 수 있겠습니까? 가격 인하 시간표는 공개되어 있습니다. 그렇다면 매수자의 셈법은 아주 단순해집니다. 1차 경매에서 아무도 입찰하지 않으면 2차 경매를 기다리고, 2차 경매에서도 아무도 입찰하지 않으면 수의계약을 기다리는 식입니다. 앞서 루이롄수커(瑞联数科)의 그 데이터 속에도 이러한 흔적이 남아 있습니다. 2차 경매의 낙찰률은 20%로, 1차 경매의 15.6%보다는 오히려 약간 높습니다. 다들 기다리고 있는 것입니다. 1선 도시에서는 이 기다림이 그래도...

비용을 치른 선전 핵심 구역의 한 경매 주택은 평균 6.59명이 입찰에 참여하여 적어도 경쟁은 있었습니다. 하지만 3선 및 4선 도시의 경우, 예를 들어 중즈(中指)가 5월에 驻马店(주마뎬)에 대해 쓴 원래 표현은 무엇일까요? 평균 경매 입찰 인원이 두 명이 안 된다는 것입니다. 즉 집 한 채 앞에 한두 명이 서 있는 셈이니 아무도 조급해하지 않고 모두가 기다리고 있습니다. 기다리는 사람이 많을수록 유찰이 늘어나고, 유찰이 늘어날수록 사람들은 다음 단계에서 더 가격이 깎일 것이라고 기다립니다. 이것이 바로 기대치의 자기 실현입니다. 이것이 또한 3선 및 4선 도시의 경매가가 감정가의 50~60% 수준까지 떨어질 수 있는 이유 중 하나입니다. 하지만 50~60%까지 떨어져도 여전히 팔리지 않습니다. 그렇다면 중국공산당 통계국의 지수는 이를 볼 수 있을까요? 볼 수 없습니다. 70개 도시 주택 가격 지수의 규칙은 중개업소가 중고 주택 데이터를 보고하는 방식이며, 만약 해당 월에 거래가 없으면 어떻게 집계할까요? 변동이 없는 것으로 집계합니다. 게다가 현재 중국공산당은 이미 행정 명령으로 중개업소의 매물 호가를 꽉 틀어쥐고 있습니다. 얼마에 매물을 내놓을 수 있느냐와 얼마에 팔릴 수 있느냐는 완전히 별개의 문제입니다.

이것이 어떤 문제를 야기할까요? 바로 어떤 도시든 잘 안 팔릴수록 거래가 적어지지만, 지수 상으로는 오히려 점점 더 안정적인 것처럼 보이게 된다는 점입니다. 지수 상으로는 보이지 않는 개별 사례들을 볼 수 있도록, 제가 찾을 수 있는 개별 사례들을 모두 이 차트에 정리했습니다. 요약하자면 무엇일까요? 1선 핵심 구역의 할인율은 10~30%이고, 2선은 20~40% 할인되며, 3선 및 4선은 40~60% 할인됩니다. 여러분도 비교해 보실 수 있습니다. 그렇다면 앞으로의 가격은 계속 아래로 향할까요? 우리는 무엇을 봐야 할까요? 앞으로 얼마나 많은 집이 법원에 넘어가게 될지를 봐야 합니다. 주택담보대출 상환이 중단된 집이 법원 경매 절차에까지 이르는 과정은 이렇습니다. 제가 말하는 것은 정상적인 절차입니다. 먼저 차주가 연속으로 3개월 동안 원리금을 상환하지 않으면 은행은 일방적으로 대출 만기가 조기 도래했다고 선언할 수 있습니다. 그런 다음 소송 기간은 약 6개월이며, 곧바로 압류가 이어집니다. 판결이 내려진 후 법원은 감정을 위뢰하고, 1차 경매, 2차 경매 및 매각 절차를 밟게 되며, 모든 단계에는 타임라인이 존재합니다. 개별 사례 중에서 2021년 말에 상환이 중단되었으나 2023년 9호에야 비로소 경매 통지를 받은 경우도 있습니다. 집 한 채가 상환 중단부터 1차 경매에 이르기까지 일반적으로 1년 반에서 3년이 소요됩니다.

그렇다면 이것은 무엇을 의미할까요? 이것은 오늘 법원에 매물로 올라온 집들이 2023년부터 2025년 사이에 상환이 중단된 매물들이며, 은행이 올해 새로 떠안은 부실채권은 내년 혹은 내후년이 되어서야 비로소 법원에 매물로 올라올 자격을 얻게 된다는 것을 의미합니다. 그렇다면 은행의 부실채권 상황은 어떻다고 할까요? 6대 대형 은행의 주택담보대출 부실채권 비율은 2020년부터 올해까지 공상은행, 건설은행, 중국은행 모두 50% 이상 증가했으며, 교통은행은 가장 대단하여 아예 씨발 두 배로 뛰었습니다. 푸파은행의 부인장이 최민원은 다음과 같은 뼈 있는 진실을 말했습니다. 그는 상환 능력은 상실했으나 신용은 잃지 않은 고객들이 대거 나타났다고 말했습니다. 즉, 사람이 갚고 싶지 않은 것이 아니라 소득이 없어 갚을 수 없고 더 이상 갚지 못하게 되었다는 뜻입니다. 동시에 은행도 현재 시점에서 어쩔 도리가 없어 최저 상환 금액만 협의할 수밖에 없습니다. 즉, 한 달 상환을 상징적으로 협의하는 것으로, 주로 은행의 이 부실채권이 너무 볼품없어 보이지 않도록 하려는 것입니다. 주택담보대출 외에도 경영자 대출이라는 또 다른 통로가 있습니다. 집값이 높았던 그 시절, 많은 사람들이 집을 담보로 이 경영자 대출을 빌렸고, 또 많은 경영자 대출이 주택 시장으로 흘러 들어갔습니다. 이는 스스로에게 매우 높은 레버리지를 더한 셈입니다. 상장 은행 내에서 주택 시장으로 흘러 들어간 경영자 대출은 적어도 1조 5000억 위안에서 2조 위안에 달합니다. 경영자 대출은 일반적으로 3년마다 갱신되므로 우리는 계산을 해볼 수 있습니다.

만약 2021년에 집 한 채가 있었다고 해봅시다. 예를 들어 이 집의 가치가 500만 위안이라면, 만약 담보 대출을 받을 경우 얼마를 빌릴 수 있을까요? 350만 위안을 빌릴 수 있습니다. 3년 만기가 도래하면 전액 상환하거나 대출을 갱신해야 합니다. 좋습니다. 만약 먼저 상환하지 않았다면 대출을 갱신해야 합니다. 그렇다면 은행은 20% 하락한 가격을 기준으로 다시 평가할 것입니다. 그렇다면 당신은 얼마의 돈을 더 빌릴 수 있을까요? 400만 위안 곱하기 0.7을 하여, 오직 280만 위안만 빌릴 수 있게 됩니다. 부족한 70만 위안은 차주가 직접 현금을 마련해 갚아야 하며, 갚지 못하면 부도가 난 것입니다. 부도가 나면 법원으로 넘어가게 됩니다. 그리하여 올해 상반기 법원 경매 매물 등록 건수는 무려 23% 급증했습니다. 이 속도라면 올해는 90만 채에 육박할 것이며, 2023년의 최고점보다도 더 높을 것입니다. 중국공산당의 대책은 무엇일까요? 올해 8월 말, 중국공산당 중앙은행과 금융감독관리총국은 171호 문건을 발표했습니다. 알기 쉽게 말해 갚지 못하는 차주들이 대출 상환을 연기할 수 있도록 하고, 연기가 안 되면 기한을 연장하거나 아예 원금 상환을 지연시키도록 한 것입니다. 기한 연장은 기존 대출 기간의 절반을 최장으로 합니다. 21세기경제(21 Century Business Herald)의 기자들은 9월 하순에 몇몇 대형 은행들을 찾아가 문의했으며, 그 답변의 세부 내용은 무엇이었을까요? 여전히 논의 중이지만 사실상 이미 실행에 들어가 있습니다.

사실 이 한마디는 은행이 스스로에게 체면을 차리게 해주는 것뿐이지만, 설령 기한을 연장한다 하더라도 상환 시기를 뒤로 미룰 뿐 빚진 돈은 단 1원도 줄어들지 않습니다. 오늘 법원에 넘어간 움직임이 보이지 않는 것은 단지 몇 년 뒤로 미뤄졌을 뿐입니다. 은행 스스로가 이 주택들의 가격을 어떻게 책정하고 있는지 다시 봅시다. 맨 처음에 언급한 건설은행의 부실자산, 지식 증권의 설명서에는 매우 중요한 두 가지 수치가 있습니다. 대출을 실행할 때 이 주택담보대출 집단의 가중 담보 비율은 71%였습니다. 그 당시 집값은 대출을 충분히 커버할 수 있었고, 게다가 적어도 29%나 되는 상당한 여유가 있었습니다. 오늘날 유동화하여 포장할 때 최신 담보 비율은 얼마일까요? 95.01%입니다. 아마 이것도 봐주면서 감정한 가치일 것입니다. 장부상 대출이 구멍 나는 것을 막기 위해 이때 주택의 감정가는 기술적으로 미상환 원금을 겨우 커버할 수 있는 수준일 뿐입니다. 하지만 기억하십시오. 이것은 어디까지나 감정가일 뿐이며, 만약 정말로 매각해야 한다면 농업은행의 동일 유형 증권 설명서에도 스스로 이렇게 적혀 있습니다. 그들이 적은 내용은 빠른 현금화를 가정할 경우 70%로 할인해야 한다는 것입니다. 이렇게 70%로 할인이 들어가면 완전히 장부상의 부실이 수면 위로 드러나게 됩니다.

여기에 2~3년치 이자, 소송비용, 세금 등을 추가로 공제하면 건설은행(CCB)이 이번 회차에서 예상 회수율을 40% 내외로 잡은 이유가 설명됩니다. 농업은행(ABC)의 ABS는 어떤가요? 회수율이 35%에 불과합니다. 49억 1천만 위안의 채무 중 결국 12억 3천 5백만 위안의 증권만 발행되었으니, 거의 30% 가격에 매각된 셈입니다. 이 회수율은 해마다 낮아지고 있습니다. 동종 증권의 예상 회수율은 2022년에는 60%, 2024년에는 47%였으나, 2026년 만기인 두 회차는 각각 40%와 35%입니다. 은행이 투자자들에게 공개한 문서에서 이미 대출 중단 주택의 가치를 30~40% 수준으로 낮춰 잡았는데, 이 가격이 역으로 아직 대출을 상환 중인 주택 가격을 끌어내리지 않을까요? 반드시 그럴 것입니다. 올해 8월, '개인 주택 담보 대출 관리 방법'에서 중국공산당(CCP)은 채무 불이행을 두 가지 유형으로 나눴습니다. 하나는 신규 주택 담보 대출인데, 대출을 중단한 경우입니다. 이 경우 주택 가치는 어떻게 산정할까요? 무엇을 기준으로 할까요? 거래가와 평가가 중 낮은 값을 기준으로 합니다. 두 번째 유형은 이미 실행된 지 오래된 기존 주택 담보 대출입니다.

이런 경우, 매년 최소 한 번은 담보물, 즉 담보로 잡힌 주택을 재평가해야 합니다. 그렇다면 평가 기준은 무엇일까요? 알리바바의 법원 경매 조회 보고서에 매우 명확히 적혀 있습니다. 동일 도시, 동일 구역의 사법 경매 낙찰 사례를 참고한다는 것입니다. 자, 이제 다 됐네요. 이게 하나의 굴레가 되지 않았나요? 3~4선 도시들은 이미 이 굴레 안에 있습니다. 이 굴레 안에서 법원 경매가가 낮으면 다음 차수 평가가도 낮아지고, 법원 경매의 시작가도 따라서 낮아지며, 은행의 담보물 재평가액도 낮아집니다. 담보물 가치가 낮아지면 신규 매수자가 대출받을 수 있는 금액은 줄어들고, 계약금은 더 많이 내야 하니 살 수 있는 사람이 더 줄어듭니다. 반대로 유찰은 어떻게 될까요? 더 많아지겠죠. 그러면 법원 경매가는 또 낮아져야 합니다. 앞서 2차 경매 낙찰률이 1차보다 높다고 했는데, 이는 매수자들이 이 굴레가 다음 단계로 넘어가기를 기다리고 있기 때문입니다. 결국 세 차례 경매에서도 팔리지 않으면, 그 60%는 어디로 갈까요?

한 가지 길은 은행이 대물 변제, 즉 은행이 직접 회수하여 장부에 '대물 변제 자산'으로 올리는 것입니다. 똑같이 대물 변제로 회수한 주택에 대해 중신은행(CITIC)은 2025년에 55%의 손상차손을 계상했습니다. 즉, 장부상 이 주택들이 원래 가치의 절반도 안 된다고 인정한 것입니다. 반면 정저우은행의 반기 보고서는 뭐라고 했을까요? 모두 손상이 발생하지 않은 것으로 간주했다고 했습니다. 즉, 단 1위안도 감액하지 않은 것입니다. 같은 자산을 두고 한 곳은 절반 이상 떨어졌다고 하고, 다른 곳은 떨어지지 않았다고 합니다. 실제 가격은 이렇게 은행 장부 속에 갇혀 버렸습니다. 다른 길은 무엇일까요? 바로 중국공산당의 당 자본이 인수하는 것입니다. 올해 1월, 광저우 난사구의 한 아파트 단지에서 88채의 경매 물건이 모두 낙찰되었습니다. 88채 중 60여 채를 동일한 매수자가 샀는데, 이 매수자는 '광저우 난사 도시운영유한공사'라는 전형적인 당 기업입니다. 낙찰가는 평당 6~7천 위안에 불과했는데, 같은 단지의 호가는 얼마였을까요? 2만 위안이 넘었습니다. 호가의 약 35% 수준입니다. 전 중국공산당 국가주택개혁과학기술조장 멍샤오쑤는 8월 말에 뭐라고 했나요?

전국의 법원 경매 물건과 은행이 회수해 다시 파는 직공 주택을 합치면 총 80만~100만 채, 가치는 약 7천억 위안이라는 것입니다. 그는 무엇을 제안했을까요? 5천억 위안을 꺼내 수매하라고 제안했습니다. 하지만 이 말은 그냥 개소리로 치부하면 됩니다. 5천억 위안으로 200조~300조 위안 규모의 시장을 움직이겠다고요? 꿈 깨세요. 2021년 당시 이 규모는 400조 위안이 넘었는데, 지금은 이만큼밖에 안 남았습니다. 만약 중국공산당이 정말 돈이 있어서 법원 경매가로 이 주택들을 전부 다 사들인다면, 그것도 불가능한 건 아니겠죠. 시장을 대신해 이 가격을 인정한 셈이니까요. 하지만 사들인 후 이 주택들은 더 이상 매물로 나오지 않고 거래되지도 않으니, 어떤 지표에서도 볼 수 없게 됩니다. 가격 발견이 여기까지 왔다는 것은, 가격이 당 기업과 은행의 장부 속으로 숨어버렸다는 뜻입니다. 중국공산당이 손해를 보면서 남의 빚을 갚아주겠다니, 저는 대찬성입니다. 하지만 그 개소리를 믿는 사람이 있다면, 그건 정말 뇌가 병든 것입니다. 이 길은 사실 일본이 이미 한 번 걸었던 길이며, 아주 완벽하게 걸었던 길입니다.

일본은행이 2003년에 낸 연구 보고서가 있습니다. 그들은 도쿄 지역 법원에서 10년간 경매된 3만 채에 가까운 주택과 토지를 연구했는데, 결론은 법원 경매 가격이 정부가 발표한 공시지가보다 더 빨리, 그리고 더 심하게 떨어졌다는 것입니다. 정부 데이터는 1~2년 뒤에야 뒤따라왔습니다. 2002년 무렵, 도쿄 법원에서 경매된 주택 채권자들은 평균적으로 채권의 34%밖에 회수하지 못했습니다. 일본 6대 도시의 주택 지가는 1991년부터 2005년까지 무려 60%가 하락했고, 14년 내내 떨어졌습니다. 일본 은행들이 인정한 부실채권 손실만 100조 엔에 달합니다. 왜 이렇게 오래 끌었을까요? 당시 일본의 대응은 오늘날 중국공산당이 하는 짓과 매우 흡사합니다. 은행이 손실을 인정하지 않고 부실채권을 계속 연장해주며, 정부는 시간을 끌며 버틴 것입니다. 미국 필라델피아 연준의 연구 보고서도 아주 명확하게 말하고 있습니다. 주택 담보 대출 부실채권 청산 시간을 1년 미룰 때마다 최종 손실률이 8%포인트씩 늘어난다는 것입니다. 매년 8%포인트씩 말이죠. 미국이 지난번 가장 힘들었던 2008년 당시, 두 주택 담보 대출 거물인 패니메이와 프레디맥의 주택 담보 부실채권은 100달러당 48달러를 손해 봤습니다. 이 두 가지를 중국에 대입하면 어떤 결과가 나올까요?

만기 연장은 뒤로 미루는 것이죠. 채무 변제용 자산에 대해 손상차손을 계상하지 않는다면, 그것은 장부에 부실 채권을 숨기는 것과 같습니다. 이 모든 방법은 집의 실제 가치를 바꾸지 못하며, 단지 그 가격이 언제 드러나느냐만 바꿀 뿐입니다. 미룰수록 나중에 인정해야 할 손실은 더 커집니다. 이것은 경제 법칙이며, 중국공산당(CCP)조차 통제할 수 없는 경제 법칙입니다. 그러니 중국의 집값을 주목한다면 무엇을 봐야 할까요? 네, 법원 경매 가격만이 강제로 거래가 성사되는 것입니다. 법원 경매라는 메커니즘 자체가 가격을 50~60%까지 낮추지는 않습니다. 1선 도시의 핵심 지역은 여전히 유동성이 있어 가격이 시장가의 80~90% 수준입니다. 3~4선 도시의 주택은 이제 아무도 찾지 않으며, 가격을 평가액의 50~60%까지 낮춰도 팔리지 않습니다. 이것이 바로 3~4선 도시 주택의 실제 가치입니다. 뒤에 대기 중인 공급 물량도 이미 준비되어 있습니다. 6대 국유 은행의 주택담보대출 부실 채권은 내년과 내후년에 걸쳐 계속해서 법원으로 넘어올 것입니다. 은행들은 이미 자체 설명서에 주택 회수율을 35%에서 40%로 기재해 두었습니다. 법원 경매 가격은 평가액과 재평가를 거쳐 단계적으로 낮아지며, 아직 경매에 나오지 않은 주택 가격까지 끌어내리고 있습니다.

중국공산당의 방법은 뒤로 미루고 장부에 숨기는 것입니다. 이런 방법들은 지표를 조금 더 보기 좋게 만들 수는 있지만, 집의 실제 가치는 바꿀 수 없습니다. 게다가 이런 수법은 이미 수없이 검증된 것이니, 여러분은 이런 속임수에 넘어가지 마십시오.