上海法拍清仓率82%承德只有0.95%！指数没成交就算没跌、2021年买的三线房法拍连一半都清算不出来、三四线竞拍不足2人全在等降价、党企按挂牌价35%扫走60多套！拖越久认得越多（加更）
通过分析全国法拍房数据、银行不良资产证券化说明书以及各地清仓率，探讨中国房地产市场的真实价值。一线城市核心区法拍房流动性较好，折价率相对较低，而三四线城市则面临流拍率极高、价格断层以及银行坏账和党企接盘的现象。
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观五如实拒绝碎片认知。前一阵子中指研究院公布了一到八月份全国法拍房的数据，三百五十五个城市新上拍了四十九点九万套房子，大数五十万套，同比增长了百分之三十点六七。大家也不用怀疑，这还是拼命按住的一个结果呢。要是不按住的话，轻松破百万套了。但就算是这么一个按法，五十万套房子流拍多少？大家猜一下，四十二点八万套就直接流拍了，流拍率达到了百分之六十九点八，并且成交价只有评估价的平均百分之七十四左右。在第二季度的时候呢，建行干了这么一件事儿，什么事儿呢？建行发了一期不良资产的支持证券ABS，把八千户断供的房贷呢打包往外卖。那个说明书是怎么介绍的呢？白纸黑字写的就是预计回款只有百分之四十点七二。你把这两个数放在一起，就是今天咱们的主题了。中国的房价独。
读数呢有三个读数，哎，我们现在一个一个来看啊。首先就是中共的国家统计局那个七十成的指数，这个数据呢在八月份是同比跌了百分之五点六的。还有就是中指研究院的百成二手房的均价，说是跌了百分之七点零八。最后呢就是链交的成交价，他们是怎么说的呢？他们说一线房价的溢价空间呢达到了百分之七到百分之八。这三个读数有一个共同点就是什么呢？那就是未必有真实成交，因为即使像链家这种的话，他们也是被行政那个价格，尤其那挂牌价给锁死了，所以说他们上报那个成交价未必是真的。哎，只有一个市场一定有成交，就是法院的司法拍卖，这部分价格才更加接近真实的一个全市场价格。今天呢我们用法拍价、银行的说明书以及法院的数据回答一个问题，中国的房子到今天到底值多少钱？好，我们继续啊，我先把中共这个法拍的规则先说清楚啊。
因为折价率跟流拍率的含义全在这规则里边。中共在二零一六年呢有个网络司法拍卖的规定，它规定什么呢？规定起拍价不得低于评估价的百分之七十。如果一拍流拍了，那二拍呢就得再降百分之二十。二拍如果再流拍，就进入到变卖程序了。变卖呢是以二拍价为基准再打七到八折。这个评估价是怎么来的呢？哎，二零一八年中国的最高法是这么规定的，法院呢向民库里的网络询价平台发这个委托，其实主要就那么几家，一个是京东，还有淘宝，还有一个工商银行，就是三家。这几家不是能拿到客户的询价信息嘛？然后呢把这些询价信息取一个平均值当一个参考价。询价报告有效期是一年，但是他们这个报告吧，其实还很多维度的欠缺，例如京东的报告呢自己就写着没有入户勘察，仅供参考。那进一步来说，评估价锚定的是什么呢？其实就是出包。
报告那个时点的二手挂牌价，然后评估价往往比这个市场价呢还要高一点。目的是什么呢？目的是给后边的打折呢留一个空间。所以折价率百分之七十四的分母呢就是那个评估价，也就是说法拍成交价是当期挂牌价的七点四折左右，是二手实际成交价的八折上下。再来看挂牌市场那边啊，哎，这是易居的数据，八个重点城市在今年六月底呢挂牌了一百二十三万套，比去年六月呢整整少了二十八万套。杭州的挂牌量呢也萎缩了百分之三十九，广州呢降了百分之三十二，上海呢降了百分之三十一。挂牌少了不是房子卖掉了，是卖不到心里价位，然后房子这个撤出去了，撤回去这个房子呢是没有价格的。中共统计局那个七十城指数的附注自己就明摆的写着呢，写的什么呢？说的是二手房数据来源是哪儿呢？就是房地产机构上报以及调查员的采价，当月没有成交的。
城市视为什么？视为无变动。那我们今天要分析的对象呢，就明确了。中介上报的数据都是什么数据？但是受到各种行政限制啊，包括控价，包括呢还不让你这个中介挂这个底价。这么说也不严谨，是不让挂低于中共心理底线的一个底价，并且呢还允许这是一个无变动的指数。那它的对手是谁呢？是一个由法院强制不允许无变动的价格。哎，这就是今天要对比的。我们再看回今年的法拍市场啊，中指一到八月给的数据是新上拍了多少呢？四十九万九千两百五十三套，但是只成交了十四万三千八百五十四套，清仓率呢只有百分之二十三点五三，流拍率高达百分之六十九点八，成交均价只有每平方米四千九百六十块钱，而评估的均价呢是六千三百三十九块钱，折价率直接达到了百分之七十四。八月单月的清仓率呢只有百分之十五点四六，而逐月的清仓率呢从百分之十二到百分之八。
大上下之间这么晃悠。我们再看过去五年的序列啊，二一年挂牌了多少呢？四十四点七万套，成交率是百分之三十点九。当时的住宅的折价率平均呢只有八点四折左右。到了二二年挂牌了六十点六万套，成交率呢是百分之十九点四。二四年挂牌了七十六点八万套，清仓率呢是百分之二十二点九。当时的折价率呢已经到了百分之七十四了。二五年挂牌了七十一点九万套，清仓率是百分之二十三点五，折价率是百分之七十四点一，并且在二一年的时候，住宅的均价呢还有八千零八十二块钱一平方米的，也就是说在这五年的时间里边挂牌呢将近翻倍了，但是清仓率呢却从百分之三十一掉到了百分之二十三，而且我们还有充分的证据相信，这还是中共在严格控制法拍量的结果，否则会必然跌破百分之二十。哎，这就还是保守的，折价率呢也从八点四折掉到了七点四折，然后卡在七点四折。
就不动了。哎，为什么卡在七四折了呢？我们来看拍次啊，中指的一到七的住宅成交里边，一拍成交呢占了百分之四十一点九，一拍的平均折价率呢是百分之八十四点一，二拍呢占了百分之四十五点二，到了二拍呢，折价率已经是百分之七十一点四了，变卖占百分之十点八，折价率是百分之六十点三。也就是说，一半以上的法拍房是在二拍之后才卖掉的，卖到的价格就是评估价的六到七折。
也就是说，现在的市场偏好是什么样的呢？仍建立在价格进一步让渡的基础之上的，只有这样才会有一点成交量。那么七成流拍到底是什么意思呢？这是今天最有意思一段啊，折价率百分之七十四，描述的是卖掉的那三成，而流拍率那个百分之七十，描述的是没卖掉那个七成。两个数要放在一块才是一个完整价格，对吧？我用的是瑞联数科二十六年上半年各阶段成交率还有折扣，咱们就用这个折扣把一百套房子的拍卖呢走完三轮，大家就能看到这个过程了。大家看啊，一拍的成交率呢是百分之十五点六，也就是说每一百套里边只有十五点六套是在评估价的百分之八十三成交的，而剩下的八十四点四套进到二拍了，而二拍的成交率呢是百分之二十二点八，那么就会有十七点一套在评估价的百分之六十九左右成交，剩下的六十七点三套呢就进入到这个变卖环节了。
卖的成交率呢有百分之十点八八，折合就是七点三套左右呢，是在评估价的百分之六十七成交的。三轮走完还有六十套呢没有成交呢，而卖掉的四十套按照成交量加权之后折价才是百分之七十四点一，所以中指公布那个百分之七十四说的就是这个，他没计算什么，没有计算没卖到那个六十套嘛。如果要继续变卖呢，那变卖价呢就要以二拍价为准，也就是说它是二拍起拍的评估价的七折再打八折，哎百分之七十乘以百分之八十就是百分之五十六，而六十套在评估价百分之五十六这个价位上没有一个人出价，这就意味着六十套市场的清算价低于评估价的百分之五十六，对吧？但是低多少没人知道，因为没有成交嘛，这就叫审查偏差。指数呢只记录成交的，而成交那部分的价格是最好的那部分，价格最差那部分呢永远都进不了这个指数。如果把没卖到的六成也算进来的话，全部发。
法拍房的中位数的清算价就在评估价的五到六折以下，这还是一个保守的推算。现在我们把这个比例呢套在一套具体的房子上，中共统计局那个七十城三线城市的二手房价指数，中共呢是不发布累计值的，那我就拿各年八月的同比基薪各连乘不就完了吗？从二一年八月到今年八月，一线城市累计跌了百分之十五点六，二线城市呢跌了百分之二十二点三，三线城市跌了百分之二十四点九。也就是说，二一年八月一百块钱买的三线城市的房子，中共的只是说今天还有多少呢？挂牌价还有七十五呢，再按二手实际成交价再打九三折，这个九三折是上海链家跟北京议价的口径，也就是说最后谈合同的时候呢，卖家通常呢还会在排价的基础上再来这么一刀，这一刀呢就从总价上再砍去零点七折，最后也就是百分之六十九点八，大数百分之七十。等房子进了法拍之后。
评估价约等于挂牌价，也就是七十五。一拍起拍，按照一拍折后之后就是五十二点六。二拍起拍呢，就变成四十二点一了。那么一拍成交价多少呢？六十二。二拍成交就是五十二了。变卖成交就是五十。而百分之六十没成交的房子，清算价是低于四十二了，也就是说是二一年房价的百分之四十二以下。中共的指数呢，只说跌了百分之二十五，但法拍市场的中位数的房子连二一年的一半都清算不出来。说到这儿，肯定有人会说，哎呀，法拍便宜是因为法拍麻烦，这个价格呢不能当市场价来看。这个说法呢，我们还真得认真掰扯一下。法拍房的麻烦是真的，税一般也是买家全包的，原房主欠的物业水电费呢，法院也不管，哎，得买家自己来补。有的房子它有租约还住着人呢，哎，你得自己想办法腾出来。但是这些麻烦在这几年呢是只减不增的。二二年中共最高法院专门还发通知了，说不。
或许再在拍卖公告里边写税费全部由买家承担了。二四年的又发文要求法院负责把房子腾空，再交给买家。执行上呢，虽然买家还是经常吃亏，但麻烦至少没有比五年前更多嘛。那么麻烦没有变多，但是前面说的成交价呢，去从评估价的八四折折到多少呢？七四折了。清仓率也就是拍卖到期的房子里最后真卖掉的比例，从百分之三十一掉到了百分之二十三。你看掉的多出来这一截，跟麻烦有没有关系？毫无关系嘛，不还是房子本身不值这个价了吗？还有一个更加硬的对照组，那就是一线城市，同样的规则，同样挂在京东淘宝上，同样是买家掏税费。上海今年的一到八月法拍的住宅的清仓率呢是百分之八十二，也就是说十套能卖掉八套多。你就品吧，法拍这个机制本身不会把价格压到五六折，只要有人要一线核心区的法拍价呢，就能回到市场价的八到。
九折。那三四线城市呢？那他妈是真的惨。我大举几个例子啊。承德今年八月的法拍清仓率，大家猜一下多少？百分之零点九五。上海市百分之八十二，这还不到百分之一呢，一百套房子都卖不掉一套。规则是一样的呀，所以三四线的法拍价低，它不是法拍的毛病，是三四线的房子在这个价上根本他就没人要。那三四线为什么没人要呢？这还得回到法拍的降价规则上。所有人都知道，三十天之内呢就要二拍，起拍价还要往下再降百分之二十，二拍再流拍就进入到变卖流程了，那还能再等啊？降价的时间表它是公开的呀，那买家的算盘呢就很简单了，一拍如果没人出价的话就等二拍，二拍如果还没人出价的话就等变卖了。前面瑞联数科那组数据里边就有这个痕迹，二拍的成交率呢是百分之二十，比一拍的百分之十五点六呢还高一点，在等嘛，在一线城市这个等呢还是有点。
代价的深圳核心区的一套法拍房，平均还有六点五九个人报名，至少它还是有竞争的嘛。但在三四线城市，例如中指给五月的驻马店写的原话是什么呢？平均竞拍人数不足两个人，那就是一套房子面前就是一两个人，那就没人着急了，大家都在等。等的人越多，流拍就越多，流拍越多，大家就越去那后边呢还要再降。哎，这就是一个预期的自我实现了。这也是三四线的法拍价一路能打到评估价的五六折的一个原因。但是就算打到五六折了，还是卖不掉。那中共统计局的指数能不能看到这个呢？哎，看不到。七十城指数的规则是二手房数据由中介上报，如果当月没有成交，就算什么？就算没有变动。而且现在中共已经把中介机构的挂牌价用行政指令已经卡的死死的了，你能挂多少钱，跟能卖多少钱，这是两回事儿。
这就导致了一个什么问题呢？就是一个城市越卖不动，成交越少，但是指数上反而会显得越来越稳。指数上看不到的个案能看到，我把能找到的个案呢都整理到这个图上了。总结起来就是什么呢？一线核心区的折价是百分之十到百分之三十，二线折百分之二十到百分之四十，三四线折百分之四十到百分之六十。大家可以对比一下。那么接下来的价格还会不会往下走？我们看什么呢？要看后边还有多少房子要进法院。一套断供的房子走到法拍流程是这样的，我说的是正常流程啊。首先就是借款人呢连着三个月不还款，银行就可以单方面宣布贷款提前到期了。然后起诉期呢是在半年左右，紧跟着就是查封。判下来以后呢，法院会委托评估，然后一拍二拍变卖，每一步都是有时间表的。个案里边二一年底断供的，二三年九月呢才收到拍卖通知，一套房从断供到一拍，一般呢需要一年半到三年。
那么这就意味着什么呢？这就意味着法院今天挂出来的房子是二三年到二五年断供的，而银行今年新增的坏账要到明年甚至后年呢才有资格挂到法院里边。那银行的不良是怎么说的呢？六大行的房贷不良率从二森到今年，工行、建行、中行都涨了百分之五十以上，交行是最牛逼的，直接他妈翻倍了。浦发银行的副行长崔敏文说了这么句大实话啊，他说出现了很多失能但不失信的客户，意思就是人不是不想还是没有收入还了还不上了。同时银行在现在这个节骨眼上也没有办法，只能谈一个最低还款，也就是象征性的谈一个月还款，主要还是别让银行这个不良呢显得太磕碜了。除了房贷，还有一条管道叫经营贷，房价高的那几年，很多人拿房子抵押借这个经营贷嘛，然后很多经营贷呢又去到房子里边了，等于给自己加了个很高杆儿嘛。上市银行里边流进楼市的经营贷至少有一点五万亿到两万亿，净贷一般呢就是三年一续的，那我们就可以算笔账了。
假如二一年一套房子，好比说这套房子值五百万，那么如果抵押贷款的话，能借多少呢？能借三百五十万。你三年期一到期，要么就得还清款，要么就得续贷。好，如果你要是没先还的话，就得续贷了。那么银行呢会按跌了百分之二十的价重新评估，那你还能贷多少钱呢？四百万乘以零点七，只能借二百八十万了，差的七十万得借款人自己拿现金还上，还不上的就算断了，断了呢就会进法院。所以今年上半年的法拍的挂牌量呢直接涨了百分之二十三，照这个速度，今年呢会接近九十万套，比二三年的最高点呢还要高。中共的办法是什么呢？在今年八月底，中共的央行跟金融管理总局发了一个一百七十一号文，说白了就是让还不上的借款人呢可以延期还款，延期不行就展期，或者直接延迟还本。展期最长是原贷款期限的一半。二十一世纪经济暴走的记者在九月下旬呢，去问了几家大行，答复的细则是什么呢？哎，还在探讨，但是其实已经在执行了。
其实这句话就是银行给自己一个体面，但你就算是再展期，哎，也只是把还款的时间呢往后挪了一挪而已，欠的钱呢还一分没少。今天没见法院的动工，只是又往后挪了几年而已。再看银行自己是怎么给这些房子定价的啊？开头说的建行的那个不良资产，知识证券，它的说明书里边有两个数特别紧要。放款的时候，这批房贷的加权抵押率呢是百分之七十一，在那个时候房子还能盖住贷款，哎，并且还富裕不少，至少百分之二十九嘛。到了今天打包的时候，最新的抵押率是多少呢？百分之九十五点零一，估计这还得是手下留情估的值。哎，为了不让这个贷款穿表嘛，此时房子的估值只是在技术上刚好能够盖住欠的本金，但是记住啊，这只是估值，你要是真要卖的话，农行同一类的证说明书自己也写的什么呢？他写的是假设快速变现就得打七折，这个七折这么一打，那就彻底穿表了。
你再扣掉两三年的利息、诉讼费跟税费啥的，所以建行这期的预计才说最后只能回收百分之四十左右。农行的一个ABS多少呢？回收率只有百分之三十五，四十九点一亿的欠款，最后呢只发了十二点三五亿的证券，差不多就是按百分之三十这个价钱卖出去的。这个回收率还一年比一年低，同类的证券的预计回收率在二二年呢还有百分之六十，二四年还有百分之四十七，二十六年这两期一个是百分之四十，一个是百分之三十五。银行在给投资者看的文件里边已经把断供房的价值打到了三四折了，那这个价格会不会反过来拉低还没断供的房子呢？一定会。今年八月在那份个人住房贷款管理办法里边，中共呢把违约分成了两类，一类呢是新发的房贷，哎你就断了，如果是这种情况的话。房子价值多少呢？按照什么？按照成交价跟评估价里边取比较低那个值。第二类呢是已经放出去的房贷啊，已经形成了很长时间了。
这种情况下呢，每年至少要重新评估一次押品啊，押品就是抵押的这个房子。那么评估参考的是什么呢？阿里的法拍询价报告写的也非常清楚，参考的就是同城同区的司法拍卖的成交案例。那就好了，这不结成个圈了吗？三四线城市已经在这个圈里边了。在这个圈里边，如果法拍价低的话，那下轮的评估价呢它就低，然后法拍的起拍价呢也会跟着降低，然后银行重估抵押品呢也会跟着低。抵押品价值一低，新买家能贷的钱呢就少，首付呢就得多掏，那能出手的人呢就更少了。反之流拍就会怎么样？就会更多。然后法拍价呢就还得再低。前面说到二拍成交率高过一拍，就是买家在等这个圈，哎，再往下轮转嘛。最后那三轮都卖不掉，那个百分之六十最后去哪儿了呢？
一条路呢是银行以物抵债，哎，也就是自己收回来了，划在账上叫做抵债资产。同样是抵债收回来的房子，中信在二五年按照百分之五十五计提了这部分减值，就是在账上承认这些房子呢只值原来不到一半的一个价格。而郑州银行的半年报说的是什么呢？均认定为未出现减值，就是一分钱他都没减。同一种资产，一家说跌了一半还多，一家说呢没有跌，真实的价格就是这么被锁进银行账本了。另一条路是什么呢？就是中共的党有资本接盘。今年一月份，广州南沙有个小区有八十八套法拍房全部成交，八十八套里边有六十多套呢是同一个买家买的，这个买家叫做广州南沙城市运营有限公司，哎, 典型的党企，成交价一平方米呢只有六七千块钱，同一个小区的挂牌价多少呢？两万多，差不多是挂牌价的百分之三十五。原中共的国家房改科技组组长孟小苏在八月底说什么呢？
那就是全国的法拍加上银行收回来再卖的直供房，一共呢是八十万套到一百万套，价值大约七千个亿。他建议什么呢？建议拿出五千亿来收储了。但这句话呢，大家就当吹牛逼完事儿了。五千亿就想撬动两百万亿到三百万亿这个级别的市场，你做梦呢搁这儿。二一年的时候这个规模呢是四百多万亿，现在呢只剩下这个规模了。如果中共真有钱，哎，按法拍价把这个房子全他妈收走，那么也不是不行，那也等于替市场承认了这个价格嘛。但是收走以后，这些房子呢就不再挂牌，不再成交，哪一个指数里边都看不到了。价格发现走到这一步，是价格被收进党企和银行的账本了呀。你中共乐意亏钱帮人解套，那我太赞成啦。但谁要是信他的屁话的话，那真就是纯满脑子有病。这条路其实日本已经走过一遍了，而且完整的走过一遍了。
日本银行在零三年有篇研究，他们研究了东京地区法院十年里边拍到的将近三万套房子还有地，结论就是法院的拍卖价格比政府公布的地价跌的还要早，并且跌的还要狠。政府数据呢要慢一到两年才跟得上。到零二年前后，东京法院拍到的房子债主的平均只能收回百分之三十四的欠款。日本的六大城市的住宅地价从九一年跌到零五年，跌了整整百分之六十，并且呢跌了整整十四年。日本银行前后认掉的坏账损失将近一百万亿日元。为什么拖这么久呢？当时日本的做法跟中共今天做的非常非常像，那就是银行它不肯承认损失，坏账呢是一续再续，政府是一边拖一边等。美国的费城联储有一篇研究也说的非常明白，那就是房贷的坏账的清算时间每往后拖一年，最后的损失率呢就要多出八个点，每一年八个点啊。美国上一轮最惨的时候就零八年嘛，两家房贷巨头房利美个房地美的房贷坏账每一百块钱就亏四十八块钱，把这两条放到中国就是什么？
展期就是往后拖嘛。抵债资产如果不计提减值的话，那就是往账本里边藏坏账。这几样都不改变房子它值多少，只改变什么呢？就是这个价格什么时候能被人看见，拖的越久，最后认的就越多。这是经济规律，也是中共引导不了的经济规律。所以如果关注中国房价，要关注什么？哎，只有法拍价呢是一定强制成交的。法拍这个机制本身呢不会把价格压到五六折，一线的核心区还是有流动性的，那价格也只有市场价的八九折。三四线城市的房子现在已经没人要了，价格一路打到评估价的五六折还卖不掉，这才是三四线城市的房子的真实价值。后边的供给呢也都已经准备好了，六大行的房贷坏账到了明年后年呢还会陆续的进法院，银行已经在自己的说明书里边把断房的回收率写到多少呢？百分之三十五到百分之四十，法拍价又通过评估价、压品重估呢，一轮一轮往下传，把还没中供的房子价格呢也往下拉。
中供的办法呢就是往后拖，往账本里边藏。这些办法呢能让这个指数好看一点，但改变不了这个房子它值多少钱。而且这套技法早就被政委过无数次了，所以大家就别上这个当了。