上海法拍清倉率82%承德只有0.95%！指數沒成交就算沒跌、2021年買的三線房法拍連一半都清算不出來、三四線競拍不足2人全在等降價、黨企按掛牌價35%掃走60多套！拖越久認得越多（加更）
透過分析全國法拍房資料、銀行不良資產證券化說明書以及各地清倉率，探討中國房地產市場的真實價值。一線城市核心區法拍房流動性較好，折價率相對較低，而三四線城市則面臨流拍率極高、價格斷層以及銀行壞賬和黨企接盤的現象。
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觀五如實拒絕碎片認知。前一陣子中指研究院公佈了一到八月份全國法拍房的資料，三百五十五個城市新上拍了四十九點九萬套房子，大數五十萬套，同比增長了百分之三十點六七。大家也不用懷疑，這還是拼命按住的一個結果呢。要是不按住的話，輕鬆破百萬套了。但就算是這麼一個按法，五十萬套房子流拍多少？大家猜一下，四十二點八萬套就直接流拍了，流拍率達到了百分之六十九點八，並且成交價只有評估價的平均百分之七十四左右。在第二季度的時候呢，建行幹了這麼一件事兒，什麼事兒呢？建行發了一期不良資產的支援證券ABS，把八千戶斷供的房貸呢打包往外賣。那個說明書是怎麼介紹的呢？白紙黑字寫的就是預計回款只有百分之四十點七二。你把這兩個數放在一起，就是今天咱們的主題了。中國的房價獨。
讀數呢有三個讀數，哎，我們現在一個一個來看啊。首先就是中共的國家統計局那個七十成的指數，這個資料呢在八月份是同比跌了百分之五點六的。還有就是中指研究院的百成二手房的均價，說是跌了百分之七點零八。最後呢就是鏈交的成交價，他們是怎麼說的呢？他們說一線房價的溢價空間呢達到了百分之七到百分之八。這三個讀數有一個共同點就是什麼呢？那就是未必有真實成交，因為即使像鏈家這種的話，他們也是被行政那個價格，尤其那掛牌價給鎖死了，所以說他們上報那個成交價未必是真的。哎，只有一個市場一定有成交，就是法院的司法拍賣，這部分價格才更加接近真實的一個全市場價格。今天呢我們用法拍價、銀行的說明書以及法院的資料回答一個問題，中國的房子到今天到底值多少錢？好，我們繼續啊，我先把中共這個法拍的規則先說清楚啊。
因為折價率跟流拍率的含義全在這規則裡邊。中共在二零一六年呢有個網路司法拍賣的規定，它規定什麼呢？規定起拍價不得低於評估價的百分之七十。如果一拍流拍了，那二拍呢就得再降百分之二十。二拍如果再流拍，就進入到變賣程式了。變賣呢是以二拍價為基準再打七到八折。這個評估價是怎麼來的呢？哎，二零一八年中國的最高法是這麼規定的，法院呢向民庫裡的網路詢價平臺發這個委託，其實主要就那麼幾家，一個是京東，還有淘寶，還有一個工商銀行，就是三家。這幾家不是能拿到客戶的詢價資訊嘛？然後呢把這些詢價資訊取一個平均值當一個參考價。詢價報告有效期是一年，但是他們這個報告吧，其實還很多維度的欠缺，例如京東的報告呢自己就寫著沒有入戶勘察，僅供參考。那進一步來說，評估價錨定的是什麼呢？其實就是出包。
報告那個時點的二手掛牌價，然後評估價往往比這個市場價呢還要高一點。目的是什麼呢？目的是給後邊的打折呢留一個空間。所以折價率百分之七十四的分母呢就是那個評估價，也就是說法拍成交價是當期掛牌價的七點四折左右，是二手實際成交價的八折上下。再來看掛牌市場那邊啊，哎，這是易居的資料，八個重點城市在今年六月底呢掛牌了一百二十三萬套，比去年六月呢整整少了二十八萬套。杭州的掛牌量呢也萎縮了百分之三十九，廣州呢降了百分之三十二，上海呢降了百分之三十一。掛牌少了不是房子賣掉了，是賣不到心裡價位，然後房子這個撤出去了，撤回去這個房子呢是沒有價格的。中共統計局那個七十城指數的附註自己就明擺的寫著呢，寫的什麼呢？說的是二手房資料來源是哪兒呢？就是房地產機構上報以及調查員的採價，當月沒有成交的。
城市視為什麼？視為無變動。那我們今天要分析的物件呢，就明確了。中介上報的資料都是什麼資料？但是受到各種行政限制啊，包括控價，包括呢還不讓你這個中介掛這個底價。這麼說也不嚴謹，是不讓掛低於中共心理底線的一個底價，並且呢還允許這是一個無變動的指數。那它的對手是誰呢？是一個由法院強制不允許無變動的價格。哎，這就是今天要對比的。我們再看回今年的法拍市場啊，中指一到八月給的資料是新上拍了多少呢？四十九萬九千兩百五十三套，但是隻成交了十四萬三千八百五十四套，清倉率呢只有百分之二十三點五三，流拍率高達百分之六十九點八，成交均價只有每平方米四千九百六十塊錢，而評估的均價呢是六千三百三十九塊錢，折價率直接達到了百分之七十四。八月單月的清倉率呢只有百分之十五點四六，而逐月的清倉率呢從百分之十二到百分之八。
大上下之間這麼晃悠。我們再看過去五年的序列啊，二一年掛牌了多少呢？四十四點七萬套，成交率是百分之三十點九。當時的住宅的折價率平均呢只有八點四折左右。到了二二年掛牌了六十點六萬套，成交率呢是百分之十九點四。二四年掛牌了七十六點八萬套，清倉率呢是百分之二十二點九。當時的折價率呢已經到了百分之七十四了。二五年掛牌了七十一點九萬套，清倉率是百分之二十三點五，折價率是百分之七十四點一，並且在二一年的時候，住宅的均價呢還有八千零八十二塊錢一平方米的，也就是說在這五年的時間裡邊掛牌呢將近翻倍了，但是清倉率呢卻從百分之三十一掉到了百分之二十三，而且我們還有充分的證據相信，這還是中共在嚴格控制法拍量的結果，否則會必然跌破百分之二十。哎，這就還是保守的，折價率呢也從八點四折掉到了七點四折，然後卡在七點四折。
就不動了。哎，為什麼卡在七四折了呢？我們來看拍次啊，中指的一到七的住宅成交裡邊，一拍成交呢佔了百分之四十一點九，一拍的平均折價率呢是百分之八十四點一，二拍呢佔了百分之四十五點二，到了二拍呢，折價率已經是百分之七十一點四了，變賣佔百分之十點八，折價率是百分之六十點三。也就是說，一半以上的法拍房是在二拍之後才賣掉的，賣到的價格就是評估價的六到七折。
也就是說，現在的市場偏好是什麼樣的呢？仍建立在價格進一步讓渡的基礎之上的，只有這樣才會有一點成交量。那麼七成流拍到底是什麼意思呢？這是今天最有意思一段啊，折價率百分之七十四，描述的是賣掉的那三成，而流拍率那個百分之七十，描述的是沒賣掉那個七成。兩個數要放在一塊才是一個完整價格，對吧？我用的是瑞聯數科二十六年上半年各階段成交率還有折扣，咱們就用這個折扣把一百套房子的拍賣呢走完三輪，大家就能看到這個過程了。大家看啊，一拍的成交率呢是百分之十五點六，也就是說每一百套裡邊只有十五點六套是在評估價的百分之八十三成交的，而剩下的八十四點四套進到二拍了，而二拍的成交率呢是百分之二十二點八，那麼就會有十七點一套在評估價的百分之六十九左右成交，剩下的六十七點三套呢就進入到這個變賣環節了。
賣的成交率呢有百分之十點八八，摺合就是七點三套左右呢，是在評估價的百分之六十七成交的。三輪走完還有六十套呢沒有成交呢，而賣掉的四十套按照成交量加權之後折價才是百分之七十四點一，所以中指公佈那個百分之七十四說的就是這個，他沒計算什麼，沒有計算沒賣到那個六十套嘛。如果要繼續變賣呢，那變賣價呢就要以二拍價為準，也就是說它是二拍起拍的評估價的七折再打八折，哎百分之七十乘以百分之八十就是百分之五十六，而六十套在評估價百分之五十六這個價位上沒有一個人出價，這就意味著六十套市場的清算價低於評估價的百分之五十六，對吧？但是低多少沒人知道，因為沒有成交嘛，這就叫審查偏差。指數呢只記錄成交的，而成交那部分的價格是最好的那部分，價格最差那部分呢永遠都進不了這個指數。如果把沒賣到的六成也算進來的話，全部發。
法拍房的中位數的清算價就在評估價的五到六折以下，這還是一個保守的推算。現在我們把這個比例呢套在一套具體的房子上，中共統計局那個七十城三線城市的二手房價指數，中共呢是不釋出累計值的，那我就拿各年八月的同比基薪各連乘不就完了嗎？從二一年八月到今年八月，一線城市累計跌了百分之十五點六，二線城市呢跌了百分之二十二點三，三線城市跌了百分之二十四點九。也就是說，二一年八月一百塊錢買的三線城市的房子，中共的只是說今天還有多少呢？掛牌價還有七十五呢，再按二手實際成交價再打九三折，這個九三折是上海鏈家跟北京議價的口徑，也就是說最後談合同的時候呢，賣家通常呢還會在排價的基礎上再來這麼一刀，這一刀呢就從總價上再砍去零點七折，最後也就是百分之六十九點八，大數百分之七十。等房子進了法拍之後。
評估價約等於掛牌價，也就是七十五。一拍起拍，按照一拍折後之後就是五十二點六。二拍起拍呢，就變成四十二點一了。那麼一拍成交價多少呢？六十二。二拍成交就是五十二了。變賣成交就是五十。而百分之六十沒成交的房子，清算價是低於四十二了，也就是說是二一年房價的百分之四十二以下。中共的指數呢，只說跌了百分之二十五，但法拍市場的中位數的房子連二一年的一半都清算不出來。說到這兒，肯定有人會說，哎呀，法拍便宜是因為法拍麻煩，這個價格呢不能當市場價來看。這個說法呢，我們還真得認真掰扯一下。法拍房的麻煩是真的，稅一般也是買家全包的，原房主欠的物業水電費呢，法院也不管，哎，得買家自己來補。有的房子它有租約還住著人呢，哎，你得自己想辦法騰出來。但是這些麻煩在這幾年呢是隻減不增的。二二年中共最高法院專門還發通知了，說不。
或許再在拍賣公告裡邊寫稅費全部由買家承擔了。二四年的又發文要求法院負責把房子騰空，再交給買家。執行上呢，雖然買家還是經常吃虧，但麻煩至少沒有比五年前更多嘛。那麼麻煩沒有變多，但是前面說的成交價呢，去從評估價的八四折折到多少呢？七四折了。清倉率也就是拍賣到期的房子裡最後真賣掉的比例，從百分之三十一掉到了百分之二十三。你看掉的多出來這一截，跟麻煩有沒有關係？毫無關係嘛，不還是房子本身不值這個價了嗎？還有一個更加硬的對照組，那就是一線城市，同樣的規則，同樣掛在京東淘寶上，同樣是買家掏稅費。上海今年的一到八月法拍的住宅的清倉率呢是百分之八十二，也就是說十套能賣掉八套多。你就品吧，法拍這個機制本身不會把價格壓到五六折，只要有人要一線核心區的法拍價呢，就能回到市場價的八到。
九折。那三四線城市呢？那他媽是真的慘。我大舉幾個例子啊。承德今年八月的法拍清倉率，大家猜一下多少？百分之零點九五。上海市百分之八十二，這還不到百分之一呢，一百套房子都賣不掉一套。規則是一樣的呀，所以三四線的法拍價低，它不是法拍的毛病，是三四線的房子在這個價上根本他就沒人要。那三四線為什麼沒人要呢？這還得回到法拍的降價規則上。所有人都知道，三十天之內呢就要二拍，起拍價還要往下再降百分之二十，二拍再流拍就進入到變賣流程了，那還能再等啊？降價的時間表它是公開的呀，那買家的算盤呢就很簡單了，一拍如果沒人出價的話就等二拍，二拍如果還沒人出價的話就等變賣了。前面瑞聯數科那組資料裡邊就有這個痕跡，二拍的成交率呢是百分之二十，比一拍的百分之十五點六呢還高一點，在等嘛，在一線城市這個等呢還是有點。
代價的深圳核心區的一套法拍房，平均還有六點五九個人報名，至少它還是有競爭的嘛。但在三四線城市，例如中指給五月的駐馬店寫的原話是什麼呢？平均競拍人數不足兩個人，那就是一套房子面前就是一兩個人，那就沒人著急了，大家都在等。等的人越多，流拍就越多，流拍越多，大家就越去那後邊呢還要再降。哎，這就是一個預期的自我實現了。這也是三四線的法拍價一路能打到評估價的五六折的一個原因。但是就算打到五六折了，還是賣不掉。那中共統計局的指數能不能看到這個呢？哎，看不到。七十城指數的規則是二手房資料由中介上報，如果當月沒有成交，就算什麼？就算沒有變動。而且現在中共已經把中介機構的掛牌價用行政指令已經卡的死死的了，你能掛多少錢，跟能賣多少錢，這是兩回事兒。
這就導致了一個什麼問題呢？就是一個城市越賣不動，成交越少，但是指數上反而會顯得越來越穩。指數上看不到的個案能看到，我把能找到的個案呢都整理到這個圖上了。總結起來就是什麼呢？一線核心區的折價是百分之十到百分之三十，二線折百分之二十到百分之四十，三四線折百分之四十到百分之六十。大家可以對比一下。那麼接下來的價格還會不會往下走？我們看什麼呢？要看後邊還有多少房子要進法院。一套斷供的房子走到法拍流程是這樣的，我說的是正常流程啊。首先就是借款人呢連著三個月不還款，銀行就可以單方面宣佈貸款提前到期了。然後起訴期呢是在半年左右，緊跟著就是查封。判下來以後呢，法院會委託評估，然後一拍二拍變賣，每一步都是有時間表的。個案裡邊二一年底斷供的，二三年九月呢才收到拍賣通知，一套房從斷供到一拍，一般呢需要一年半到三年。
那麼這就意味著什麼呢？這就意味著法院今天掛出來的房子是二三年到二五年斷供的，而銀行今年新增的壞賬要到明年甚至後年呢才有資格掛到法院裡邊。那銀行的不良是怎麼說的呢？六大行的房貸不良率從二森到今年，工行、建行、中行都漲了百分之五十以上，交行是最牛逼的，直接他媽翻倍了。浦發銀行的副行長崔敏文說了這麼句大實話啊，他說出現了很多失能但不失信的客戶，意思就是人不是不想還是沒有收入還了還不上了。同時銀行在現在這個節骨眼上也沒有辦法，只能談一個最低還款，也就是象徵性的談一個月還款，主要還是別讓銀行這個不良呢顯得太磕磣了。除了房貸，還有一條管道叫經營貸，房價高的那幾年，很多人拿房子抵押借這個經營貸嘛，然後很多經營貸呢又去到房子裡邊了，等於給自己加了個很高杆兒嘛。上市銀行裡邊流進樓市的經營貸至少有一點五萬億到兩萬億，淨貸一般呢就是三年一續的，那我們就可以算筆賬了。
假如二一年一套房子，好比說這套房子值五百萬，那麼如果抵押貸款的話，能借多少呢？能借三百五十萬。你三年期一到期，要麼就得還清款，要麼就得續貸。好，如果你要是沒先還的話，就得續貸了。那麼銀行呢會按跌了百分之二十的價重新評估，那你還能貸多少錢呢？四百萬乘以零點七，只能借二百八十萬了，差的七十萬得借款人自己拿現金還上，還不上的就算斷了，斷了呢就會進法院。所以今年上半年的法拍的掛牌量呢直接漲了百分之二十三，照這個速度，今年呢會接近九十萬套，比二三年的最高點呢還要高。中共的辦法是什麼呢？在今年八月底，中共的央行跟金融管理總局發了一個一百七十一號文，說白了就是讓還不上的借款人呢可以延期還款，延期不行就展期，或者直接延遲還本。展期最長是原貸款期限的一半。二十一世紀經濟暴走的記者在九月下旬呢，去問了幾家大行，答覆的細則是什麼呢？哎，還在探討，但是其實已經在執行了。
其實這句話就是銀行給自己一個體面，但你就算是再展期，哎，也只是把還款的時間呢往後挪了一挪而已，欠的錢呢還一分沒少。今天沒見法院的動工，只是又往後挪了幾年而已。再看銀行自己是怎麼給這些房子定價的啊？開頭說的建行的那個不良資產，知識證券，它的說明書裡邊有兩個數特別緊要。放款的時候，這批房貸的加權抵押率呢是百分之七十一，在那個時候房子還能蓋住貸款，哎，並且還富裕不少，至少百分之二十九嘛。到了今天打包的時候，最新的抵押率是多少呢？百分之九十五點零一，估計這還得是手下留情估的值。哎，為了不讓這個貸款穿表嘛，此時房子的估值只是在技術上剛好能夠蓋住欠的本金，但是記住啊，這只是估值，你要是真要賣的話，農行同一類的證說明書自己也寫的什麼呢？他寫的是假設快速變現就得打七折，這個七折這麼一打，那就徹底穿表了。
你再扣掉兩三年的利息、訴訟費跟稅費啥的，所以建行這期的預計才說最後只能回收百分之四十左右。農行的一個ABS多少呢？回收率只有百分之三十五，四十九點一億的欠款，最後呢只發了十二點三五億的證券，差不多就是按百分之三十這個價錢賣出去的。這個回收率還一年比一年低，同類的證券的預計回收率在二二年呢還有百分之六十，二四年還有百分之四十七，二十六年這兩期一個是百分之四十，一個是百分之三十五。銀行在給投資者看的檔案裡邊已經把斷供房的價值打到了三四折了，那這個價格會不會反過來拉低還沒斷供的房子呢？一定會。今年八月在那份個人住房貸款管理辦法裡邊，中共呢把違約分成了兩類，一類呢是新發的房貸，哎你就斷了，如果是這種情況的話。房子價值多少呢？按照什麼？按照成交價跟評估價裡邊取比較低那個值。第二類呢是已經放出去的房貸啊，已經形成了很長時間了。
這種情況下呢，每年至少要重新評估一次押品啊，押品就是抵押的這個房子。那麼評估參考的是什麼呢？阿里的法拍詢價報告寫的也非常清楚，參考的就是同城同區的司法拍賣的成交案例。那就好了，這不結成個圈了嗎？三四線城市已經在這個圈裡邊了。在這個圈裡邊，如果法拍價低的話，那下輪的評估價呢它就低，然後法拍的起拍價呢也會跟著降低，然後銀行重估抵押品呢也會跟著低。抵押品價值一低，新買家能貸的錢呢就少，首付呢就得多掏，那能出手的人呢就更少了。反之流拍就會怎麼樣？就會更多。然後法拍價呢就還得再低。前面說到二拍成交率高過一拍，就是買家在等這個圈，哎，再往下輪轉嘛。最後那三輪都賣不掉，那個百分之六十最後去哪兒了呢？
一條路呢是銀行以物抵債，哎，也就是自己收回來了，劃在賬上叫做抵債資產。同樣是抵債收回來的房子，中信在二五年按照百分之五十五計提了這部分減值，就是在賬上承認這些房子呢只值原來不到一半的一個價格。而鄭州銀行的半年報說的是什麼呢？均認定為未出現減值，就是一分錢他都沒減。同一種資產，一家說跌了一半還多，一家說呢沒有跌，真實的價格就是這麼被鎖進銀行賬本了。另一條路是什麼呢？就是中共的黨有資本接盤。今年一月份，廣州南沙有個小區有八十八套法拍房全部成交，八十八套裡邊有六十多套呢是同一個買家買的，這個買家叫做廣州南沙城市運營有限公司，哎, 典型的黨企，成交價一平方米呢只有六七千塊錢，同一個小區的掛牌價多少呢？兩萬多，差不多是掛牌價的百分之三十五。原中共的國家房改科技組組長孟小蘇在八月底說什麼呢？
那就是全國的法拍加上銀行收回來再賣的直供房，一共呢是八十萬套到一百萬套，價值大約七千個億。他建議什麼呢？建議拿出五千億來收儲了。但這句話呢，大家就當吹牛逼完事兒了。五千億就想撬動兩百萬億到三百萬億這個級別的市場，你做夢呢擱這兒。二一年的時候這個規模呢是四百多萬億，現在呢只剩下這個規模了。如果中共真有錢，哎，按法拍價把這個房子全他媽收走，那麼也不是不行，那也等於替市場承認了這個價格嘛。但是收走以後，這些房子呢就不再掛牌，不再成交，哪一個指數里邊都看不到了。價格發現走到這一步，是價格被收進黨企和銀行的賬本了呀。你中共樂意虧錢幫人解套，那我太贊成啦。但誰要是信他的屁話的話，那真就是純滿腦子有病。這條路其實日本已經走過一遍了，而且完整的走過一遍了。
日本銀行在零三年有篇研究，他們研究了東京地區法院十年裡邊拍到的將近三萬套房子還有地，結論就是法院的拍賣價格比政府公佈的地價跌的還要早，並且跌的還要狠。政府資料呢要慢一到兩年才跟得上。到零二年前後，東京法院拍到的房子債主的平均只能收回百分之三十四的欠款。日本的六大城市的住宅地價從九一年跌到零五年，跌了整整百分之六十，並且呢跌了整整十四年。日本銀行前後認掉的壞賬損失將近一百萬億日元。為什麼拖這麼久呢？當時日本的做法跟中共今天做的非常非常像，那就是銀行它不肯承認損失，壞賬呢是一續再續，政府是一邊拖一邊等。美國的費城聯儲有一篇研究也說的非常明白，那就是房貸的壞賬的清算時間每往後拖一年，最後的損失率呢就要多出八個點，每一年八個點啊。美國上一輪最慘的時候就零八年嘛，兩家房貸巨頭房利美個房地美的房貸壞賬每一百塊錢就虧四十八塊錢，把這兩條放到中國就是什麼？
展期就是往後拖嘛。抵債資產如果不計提減值的話，那就是往賬本里邊藏壞賬。這幾樣都不改變房子它值多少，只改變什麼呢？就是這個價格什麼時候能被人看見，拖的越久，最後認的就越多。這是經濟規律，也是中共引導不了的經濟規律。所以如果關注中國房價，要關注什麼？哎，只有法拍價呢是一定強制成交的。法拍這個機制本身呢不會把價格壓到五六折，一線的核心區還是有流動性的，那價格也只有市場價的八九折。三四線城市的房子現在已經沒人要了，價格一路打到評估價的五六折還賣不掉，這才是三四線城市的房子的真實價值。後邊的供給呢也都已經準備好了，六大行的房貸壞賬到了明年後年呢還會陸續的進法院，銀行已經在自己的說明書裡邊把斷房的回收率寫到多少呢？百分之三十五到百分之四十，法拍價又透過評估價、壓品重估呢，一輪一輪往下傳，把還沒中供的房子價格呢也往下拉。
中供的辦法呢就是往後拖，往賬本里邊藏。這些辦法呢能讓這個指數好看一點，但改變不了這個房子它值多少錢。而且這套技法早就被政委過無數次了，所以大家就別上這個當了。